房地产专业律师靳双权点评一起叔嫂房产纠纷案
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名
案件介绍：
原告赵岛魅与被告石秋的丈夫是亲兄弟。2002年，原告出资购买某小区商品房一套，同年6月4日，该房登记在哥哥名下。2003年10月9日，为防日后产生争议，哥哥出具证明书给原告，证明该房产系弟弟出资购买，登记于哥哥名下，房屋所有权归弟弟所有，与哥哥无关。房屋的房产证、土地使用证、契证、购房发票及购房相关费用的票证一直在原告手上。2004年2月18日，被告与原告哥哥登记结婚。2007年2月，被告丈夫去世，原、被告双方为房屋归属发生争议。弟弟认为房屋系自己出资购买且哥哥也承认，房子应归其个人所有。嫂嫂认为证明书及房屋相关证件系弟弟欺骗所得，不是哥哥的真实意思，房子应该是自己丈夫所有。弟弟诉至北京市朝阳区人民法院。
审判结果：
2007年8月7日，一审法院判决诉争房屋为弟弟所有。嫂嫂不服提起上诉，2007年11月7日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
资深房地产专业律师靳双权专业法理分析：
本案判决从实体与程序三方面分析判断意见如下：
一、认定诉争房屋的性质，是否为遗产、夫妻共同财产
首先，诉争房屋登记于哥哥名下，哥哥死后，该房是否顺其自然成为遗产？答案是否定的。遗产是公民死亡时遗留下的个人合法财产。
由此可见，遗产的概念至少包含三方面的内容：
1、遗产是公民死亡时遗留下的财产，不是公民死亡时遗留下的财产不为遗产。
2、遗产是公民的个人财产，不属于个人的财产不属于遗产。
3、遗产是公民的合法财产，不是公民合法取得和合法享有的财产不能为遗产。
本案诉争房屋符合前两个方面，属于哥哥死亡时遗留下的，形式上归其个人所有的房子。关键在于这种所有是否真实合法？受法律保护的合法利益有形式正义与实质正义之分。
形式正义强调人们行为的方式符合法律规定。往往是为了维护秩序安全，保证效率，以此促进经济的发展。例如善意取得制度及物权法上的公示公信制度。
实质正义追求行为人之间真实的利益平衡。即不以牺牲真实权利人的利益去换取交易的快捷安全。例如合同上的附随义务；为强化对消费者的保护，使合同关系以外的人对消费者承担责任等。
形式与实质孰重孰轻在不同时期及不同部门法中各不相同。总体来说，我国法律追求的正义正往实质方面倾斜。公司法的完善过程就是实证。新公司法中责任混同制度，法人社会责任等，无一不彰显着对实质正义的追求。因此，就本案而言，我们认为把弟弟提出权利要求的房屋直接认定为遗产是不恰当的。在产权归属清晰前，不应支持嫂嫂依继承关系获得该房的产权。
其次，诉争房屋能否认定为夫妻共同财产，由嫂嫂依婚姻关系先行分割？答案也是否定的。夫妻共同财产是指在夫妻没有相反约定及法律另行规定情况下，婚姻存续期间夫妻一方或双方所得。同上述遗产分析同理，为维护实质正义，在产权不清晰前分割是不恰当的，会造成行为人之间时间、人力、物力的不必要消耗。
另外，夫妻双方财产强调获取期间为婚姻关系存续期间。《婚姻法》第十八条还明确规定一方婚前财产不为夫妻共同财产。本案诉争房屋的登记先于双方婚姻登记。因此，即便诉争房屋真实归哥哥所有，也不能认定为夫妻共同财产，嫂嫂无权对其要求分割。
二、从物权法角度看，本案能否适用物权公示公信及不动产善意取得
物权公示公信是物权法的三大基本原则之一。
公示是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法予以公开，使第三人能及时了解物权的变动情况；公信是指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖利益法律就应当予以保护，即便日后事实证明所公示出来的权利状态不真实，善意第三人取得的权利仍然不受影响。可见，公示公信是对真实权利人的一种法律推定，强调对第三人信赖利益的保护，注重交易安全。不动产善意取得是公示公信的具体应用。在登记申请人办理登记以后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，就应当受到善意取得制度的保护。具体到本案，是否存在需要保护的第三人是判断能否推定哥哥为真实权利人，维护这种权利状态的依据。
我们认为，嫂嫂并未因对房子归其丈夫所有的这种信赖从事交易行为，没有因为房子支付任何对价，也没有以该房为标的与任何案外人发生交易。本案没有需要法律保护其信赖利益的善意第三人。相反，弟弟有合理证据否定哥哥权利的真实性。只要其证据确实充分，即可推翻这种法律上的推定，使权利回复真实状态。举重以明轻，正如极度重视交易安全，维护形式正义的票据法，其行为无因性也会受到直接前后手行为人之间依基础关系对彼此的抗辩一样。法律对权利的保护，在方式上有不同选择，本案中若存在善意第三人，为了维护交易安全，必须牺牲真实权利人的利益；如果没有善意第三人，纠正权利错误状态，维护真实权利人利益，这也是为保护将来的交易安全、经济秩序。
三、从证据规则方面分析
民事诉讼除侵权、自认等特殊情形外，奉行谁主张谁举证原则。原、被告若对自己主张的事实不能提供充分确实的证据，应该承担相应不利后果。本案中，嫂嫂主张丈夫出具的证明书及房屋的房产证、土地使用证、契证、购房发票等均系弟弟欺骗所得。但在一、二审期间均没有提供任何证据对自己的主张予以证实。其主张应当认定为不成立。
综上，本案诉争房屋无论从实体还是程序方面分析，均应认定为弟弟所有
2015-12-22 10:28:09 浏览：
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